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近期政策持續出臺，符合我們之前對政策的預判（詳情請見《唯一值得期待的》和《更多政策箭在弦上》）。除了防疫政策有所松動，對房地產企業的扶持政策也接二連三出臺，有一點出人意料。

但是，如果仔細查看房地產行業的數據，就會發現，這些政策的出臺也并不讓人意外，因為今年以來房地產企業的數據持續惡化。

房地產行業的一個先行指標是房地產開發投資完成額。截止今年9月底，房地產開飯投資完成額累計同比為-8%。今年4月份，該比值年內首次變為負值，-2.7%。此后，負增長的幅度持續擴大，5、6、7、8月份該比值分別為-4%、-5.4%、-6.4%、-7.4%。該數值反應的是房地產企業在開發房地產上所投入的資金。今年以來因為三條紅線以及銀行對房地產行業的限貸措施，造成房地產企業資金鏈緊張，持續降低開發投資活動。

隨著房地產開發投資額的下降，房地產開發面積累計同比也在5月份轉為負增長。與房地產開發投資完整額的累計同比趨勢一致，轉為負增長后，幅度也是逐月擴大。5月份該數據為-1%，6、7、8、9月份該數據分別為-2.8%、3.7%、4.5%和5.3%。

值得注意的是，9月份房地產開發面積累計同比數值是1997年12月以來的最低值。受到亞洲金融危機的影響，1997年6月開始，房地產開發面積累計同比轉為負增長，為-2.4%。之后該數值也基本呈現逐月擴大的態勢，直到1997年12月份達到-6.9%的當年最大降幅。不過，轉過年來，該數據就轉為正增長，并且從1998年持續了23年，直到今年才再度變為負值。從該數據也可以看出房地產行業所面臨的困難是多年未見的。

上面兩個數據雖然趨勢下降，但總體數值還是比較溫和的。另外一個反應房地產行業活動的指標--房地產新開工面積今年則是斷崖式下跌。

房地產企業新開工面積累計同比從去年7月份轉為負增長，當月值為-0.9%。之后該數值就持續擴大負增長的幅度。最令人困惑的是，今年7月以來，因去年數值為負數而同比面臨低基數，照理說數據應該有所改善。但是該數值7月份以來卻持續惡化。7、8、9月的同比數值分別為-36.1%、-37.2%和-38.3%，而5、6月份的同比數值分別為-30%和-34%。

年初以來各地政府就出臺了各種針對房地產行業的扶持政策。但從房地產新開工面積的數據可以看出，這些政策可能只是緩解了房地產企業部分困境，對解決其根本問題作用不大。

另外，跟歷史對比，也可以看出當下房地產企業所面臨的挑戰有多嚴重。從1992年到2021年近30年間，該數據最差是發生在2014年2月，為27.2%。因此，今年5月以來的數據是歷史最糟糕的。

最后一個反應房地產行業活動的指標就是房地產銷售面積。該數據累計同比今年2月以來也是持續負增長。截止今年9月份，該數據同比增幅為-22.2%。歷史上看，僅在1997年4-5月和2020年3-4月份較今年9月份數據差。1997年是因為亞洲金融危機，而2020年則是因為全球新冠危機。

正因為房地產行業面臨諸多困境，本周末發布央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發254號文件）引起了廣泛關注。

一些業內人士認為該文件標志政策拐點來臨。分析師也預計該政策對緩解房地產行業的困境會有較大幫助。中信證券預測明年房地產開發投資額下降11.9%，而新房銷售額下降1.3%。我們認為需要密切關注未來幾個月房地產行業數據，如果數據發生了明確的拐點，說明政策確實發生了作用。

上周A股市場因為受到疫情防控政策調整的催化以及房地產行業政策不斷出臺的推動而大幅上漲。周末很多分析師發文均認為市場低點已過，建議投資者加大倉位。

我們對此保持謹慎態度。首先政策起作用需要時間。當下需求低迷的情況下，政策發揮作用的時間可能更長。其次，4季度海外需求回落的風險不能小覷。海外需求回落，我國出口企業將會面臨較大壓力。上市公司中海外業務占比較高的企業比比皆是，他們4季度的業績也可能面臨壓力。股市的持續上漲需要上市公司的盈利增長來推動。如果上市公司盈利無法增長，則股市就會怎么漲上去，怎么跌下來。

從當前的經濟情況看，經濟低迷可能還會持續一段時間，上市公司4季度業績也可能會低于預期。所以，我們認為對于股市當前仍然需要保持耐心。

English Summary

The property sector has experienced worst situation over the last couple of months since the 1990s. It is no wonder that supervising agencies issued supporting policies targeting this sector. Yet it would take time for these policies to work out and investors should remain patience to see the sector earnings growth pick up again.

The rally of A-share last week was catalyzed by the easing of pandemic control measures. We believe that overall economy is still faced with big challenges in 4Q. Investors should wait for better opportunity to get into the stock market.

For those who would like a detailed English version, please contact [email protected].

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