周末比較吸引人眼球的就是關(guān)于地產(chǎn)限購消息的發(fā)布和撤回。
首先是南京政府發(fā)布的取消限購公告，在發(fā)布之后的半日內(nèi)被刪除，原因是該政策與房住不炒相矛盾。
其次，是武漢經(jīng)開區(qū)取消限購的消息在周日上午廣為傳播，但隨即被刪除。下午，武漢市出臺支持剛性和改善型住房需求、加大金融支持力度等多項(xiàng)措施，對二孩和三孩家庭增加買房資格，四大遠(yuǎn)城區(qū)取消限購，包括經(jīng)開區(qū)。這應(yīng)該是全國首個取消部分區(qū)域限購的城市。我們相信有一就有二，地產(chǎn)取消限購應(yīng)該是未來的趨勢。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，截至5月20日，累積已有56城市當(dāng)月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近60多條。從政策內(nèi)容看，繼續(xù)是公積金為主，其中接近20城提高了公積金貸款額度和降低了首付成數(shù)，但越來越多的首付降低政策開始出現(xiàn)。
各地方政府對房地產(chǎn)的放松政策緊鑼密鼓地出臺，中央層面也不斷出臺鼓勵房地產(chǎn)的相關(guān)政策。
5月20日央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5月貸款市場報價利（LPR）為：1年期LPR維持3.7%不變，而5年期以上LPR由4.6%下調(diào)15個基點(diǎn)至4.45%。這也是自LPR報價機(jī)制改革以來首次單獨(dú)下調(diào)5年期品種。
5年期LPR利率下調(diào)將直接減少存量房地產(chǎn)市場的貸款成本。以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例：在利率調(diào)整前，首套個人住房LPR為4.6%，此時月供額為5126.44元。而此次利率調(diào)整后，5年期以上LPR為4.45%，此時月供額為5037.19元。以此計算，月供額減少了約89.25元，貸款總利息減少約3.21萬元。
這是繼5月15日央行降低住房商業(yè)貸款利率之后再次降低首套房貸款利率。兩次降息使首套房貸利率從4.6%下降到4.25%，累計降低35個基點(diǎn)。
歷史上看，每當(dāng)房貸利率降低30個基點(diǎn)以上時，房地產(chǎn)銷售隨后就會轉(zhuǎn)正。這次情況如何，我們拭目以待。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場是焦點(diǎn)，國際上的焦點(diǎn)是美國股市的暴跌。上周，美國三大股指道瓊斯指數(shù)、標(biāo)普500指數(shù)和納斯達(dá)克指數(shù)分別下跌2.9%、3%和3.9%，在全球16個主要國家和地區(qū)指數(shù)中居于跌幅榜前列。而上周領(lǐng)漲全球的是俄羅斯股指，一周上漲9.5%（圖一）。美國和俄羅斯截然相反的股市表現(xiàn)是不是意味著俄烏沖突勝負(fù)已定呢？
圖一：全球股市漲跌幅
數(shù)據(jù)來源：WIND
我們在《戰(zhàn)爭陰霾下的股市》中，指出股市可以比較準(zhǔn)確地預(yù)測戰(zhàn)爭的結(jié)果。不過一周股市的漲跌仍具有一定的偶然性，一段時間的股市漲跌可能更有意義。
道指經(jīng)過上周的下跌已經(jīng)連跌8周，創(chuàng)下1923年以來的最長周連跌記錄。標(biāo)普500連跌7周，是2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅以來的最長周連跌記錄。
根據(jù)美林證券的牛熊分析指標(biāo)，反應(yīng)股市牛熊的指標(biāo)近期已經(jīng)從2下降到1.5，意味著股市進(jìn)入無可置疑的買入?yún)^(qū)間。但也有分析師持不同意見。過去140年，美國股市的熊市平均持續(xù)289天，平均下跌幅度為37.3%。這意味著標(biāo)普500將會從上周五5月20日的收盤價再次下跌23%，達(dá)到3000點(diǎn)。
但對于短期大幅下跌的情況而言，通常持續(xù)的時間是40個自然日，而平均下跌幅度為24.6%。因此，短期美股調(diào)整的時間已經(jīng)足夠了，但標(biāo)普500自今年1月的高點(diǎn)僅下跌了18.5%，距離24.6%仍有一定的下跌幅度。因此，長短期看美股似乎仍有下跌空間。
美股連續(xù)下跌反應(yīng)的是美國經(jīng)濟(jì)在美聯(lián)儲連續(xù)大力度加息下正在走進(jìn)衰退。加息對美國經(jīng)濟(jì)最直接的影響就是房地產(chǎn)市場的降溫。伴隨著美聯(lián)儲持續(xù)加息以遏制通脹，美國抵押貸款利率已飆升至十多年來的最高水平。30年期固定抵押貸款利率本周已升至5.3%，顯著高于3月初的3.76%，幾乎是2021年1月歷史低位（2.65%）的兩倍。
這導(dǎo)致買房人月供金額大幅增長。Redfin數(shù)據(jù)顯示，加息和房價飆升已經(jīng)推動美國購房月供中位數(shù)飆漲至2427美元，為歷史最高。高額月供已迫使部分人退出樓市。
值得注意的是，在年初以來美聯(lián)儲不斷加息而中國不斷降息的背景下，美國房貸利率已經(jīng)高于中國。中國上周五降息后的房貸利率為4.25%，與美國前述提到的30年期抵押貸款利率5.3%相比，中國房貸利率比美國低105個基點(diǎn)。
這有可能是房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的首次中美兩國利率倒掛。這對股市意味著什么值得深思。A股對美股的相對獨(dú)立走勢是否與此相關(guān)呢？
當(dāng)然，周末關(guān)于疫情也有不少消息。北京的疫情仍在持續(xù)中，5月23日報出的每日新增病例創(chuàng)出此次疫情發(fā)生以來的新高。北京疫情管控升級，新增海淀和石景山區(qū)居家辦公。截止5月23日，沒有實(shí)行居家辦公的只有東西城區(qū)。
另外，國外很多國家報道猴痘在流行，世衛(wèi)組織推測猴痘已經(jīng)在相關(guān)國家蔓延數(shù)月。上周五A股相關(guān)板塊有所表現(xiàn)，估計下周這也可能是一個熱點(diǎn)。
總之，這個周末并不平靜，也許預(yù)示著下周股市也將會一波三折。
邊走邊看吧。
English summary
The news that some cities began to loosen property purchasing policies means that property market could see some recovery. Yet it is unknown how much the recovery could be and when it can happen.
The US stock market fell sharply over the last couple of weeks. It might fall further according to historical experience. The interest lift by the Federal Reserve has caused property market to cool down, causing investors to worry about the recession of the US economy.
There is also news regarding the pandemic both at home and aboard over the weekend. Anyway, this is a weekend with a lot of drama. Let’s see how the stock market reacts next week.
For those who would like to have a detailed English version, please contact [email protected]. Thank you!
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